Patříte mezi ty, kteří se chystají prodat nemovitost a chtějí vzít celý proces do vlastních rukou? Samotný prodej není tak jednoduchý, jak by se mohlo na první pohled zdát. Prodej nemovitosti obsahuje několik kroků, na které samoprodejci často zapomínají, nebo jim nevěnují potřebnou pozornost. Společně se v tomto článku podíváme na to, jak nejčastějším chybám předejít a na co si dát pozor.
1. Stanovení špatné prodejní ceny
Existuje hned několik metod, pomocí kterých majitelé nemovitostí mohou nastavit prodejní cenu realit. Někteří se spoléhají na vlastní průzkum trhu prostřednictvím cenových map či inzerátů podobných nemovitostí v okolí. Lepší volbou je pak vydat se za odborníkem pro profesionální cenový odhad nemovitosti.
Tyto způsoby odhadu tržní hodnoty napoví cenový rámec, ve kterém se cena nemovitosti může pohybovat. Pro odborné stanovení ceny nemovitosti je však nutné se s nemovitostí osobně seznámit, znát lokální realitní trh a dlouhodobě jej sledovat. A přesně to je náplní práce realitních makléřů, kteří se denně ve světě nemovitostí pohybují a umí vyhodnotit současnou situaci díky svým zkušenostem a znalostem.
2. Nezajištění průkazu energetické náročnosti budovy
Věděli jste, že při prodeji nemovitosti máte povinnost zajistit energetický průkaz náročnosti budovy (PENB)? V bytových domech by neměl být problém tento průkaz sehnat. Mnohdy ho naleznete na nástěnce, nalepený na dveřích, nebo si jej vyžádáte od SVJ. Ne vždy je však průkaz zpracovaný, zejména pak u starších rodinných domů, a prodávající to řeší tím, že budovu označí písmenkem G, tedy nejhorší energetickou třídou. To ale není z pohledu zákona správné a v případě kontroly hrozí sankce. Navíc uvedením nejhorší energetické třídy sami zbytečně shazujete hodnotu své nemovitosti, pokud ve skutečnosti budova patří do třídy lepší, a můžete tím odradit potenciální zájemce.
3. Chybějící marketingová strategie a špatná prezentace nemovitosti
Možná si myslíte, že když máte hezký byt či dům, tak se prodá sám. Na vlastní nebezpečí proto doporučuji, ať si zkusíte svoji nemovitost dát na dva či tři týdny do inzerce. Uvidíte, že se nemovitost sama pravděpodobně neprodá. Každým dnem mě o tom přesvědčují mí klienti, kteří se po neúspěšných prodejích svépomocí vracejí s žádostí o pomoc při prodeji. Škodou je pak to, že ztratí několik týdnů, které nakonec mohou rozhodovat o úspěšnosti prodeje dané nemovitosti. Pokud jste ve stejné situaci a chtěli byste po několika neúspěšných pokusech konečně prodat, určitě se mi ozvěte. Věřím, že i pro vás najdu vhodné řešení.
Na začátek si musíme připustit, že podobných nemovitostí, jako je ta vaše, je na trhu mnoho. Abyste našli svého kupce a prodali co nejvýhodněji a za relativně krátký čas, tak se nestačí spoléhat pouze na realitní servery. Nejen, že základním kamenem je profesionální marketing nemovitosti zahrnující fotky, video a 3D půdorysy. Tyto propagační materiály také musíte cíleně šířit mezi lidi relevantními marketingovými kanály. A jak? Pro začátek doporučuji, abyste se zamysleli nad cílovou skupinou, kterou by vaše nemovitost mohla zajímat. Pokud se chcete dozvědět více o realitním marketingu, přečtěte si tento článek o marketingu nemovitosti, kde vás provedu kompletním procesem marketingu realit.
4. Nedostatečné informování zájemců o právním a technickém stavu
Poskytnutí veškerých informací a dokumentace by mělo být tím prvním, co pro zájemce o prohlídku vaší nemovitosti vůbec uděláte. Je ve vašem zájmu informovat zájemce již před osobním setkáním o všem, aby se včas mohli rozhodnout, jestli je pro ně daná nemovitost vůbec vhodná a má smysl zvažovat její prohlídku, natožpak koupi.
Níže sepisuji seznam základních dokumentů a informací, které byste při prodeji své nemovitosti (bytu, domu, pozemku) měli zájemcům o koupi poskytnout. Vaše inzerce bude ihned důvěryhodnější a komunikace s potenciálními zájemci daleko snazší.
- List vlastnictví
- Předpis plateb
- Půdorysy s kótami
- Stanovy SVJ/BD
- Ekonomika SVJ/BD a plán investic
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
- Projektová dokumentace
- Kolaudační rozhodnutí
- Technická zpráva
- Platná územně plánovací dokumentace
- Plán inženýrských sítí
5. Neprověření zájemců o koupi
Na prohlídky nemovitostí často nechodí jen vážní zájemci ale také realitní turisté a v horším případě i zloději. Může se také stát, že o prohlídku se uchází zájemci, kteří zatím nijak neřešili svoje financování.
Máte tolik času, abyste s ním byli ochotni plýtvat? Je zcela klíčové nezvat na prohlídku každého, kdo o ni požádá, ale zájemce si předem důkladně prověřit a zjistit co nejvíce relevantních informací. Pokud vás zajímá více o tom, jak prověřit zájemce o prohlídku a koupi nemovitosti, přečtěte si tento článek o prověřování zájemců, ve kterém se tématu věnuji podrobně.
6. Opomenutí rezervační smlouvy, nebo její špatné provedení
Rezervační smlouva je některými lidmi považována za zbytečnou. Přece stačí, že jste si při poslední prohlídce se zájemci plácli. Ústní domluva by sice měla být závazná, ale pouze písemná rezervační smlouva ochrání vás i kupujícího. Ve smlouvě si totiž stanovíte pravidla hry, za kterých se prodej uskuteční.
Hlavním přínosem rezervační smlouvy je, že poskytuje čas k vytvoření kvalitní kupní smlouvy, která je tím nejdůležitějším dokumentem při realitní transakci. Advokátní kancelář má čas na veškeré postupné připomínky všech stran, takže dokáže dovést kupní smlouvu k naprosté spokojenosti všech zúčastněných. Rezervační smlouva tedy chrání kupujícího, aby mu nemovitost nevyfoukl před nosem někdo jiný, a zároveň prodávajícího, aby si kupující na poslední chvíli svůj zájem nerozmyslel.
7. Nezdanění příjmu z prodeje
Mysleli jste si, že se žádná daň při prodeji nemovitosti na vás nevztahuje? Můžete mít pravdu, ale také nemusíte. Prodejem získáváte nemalý finanční obnos, který obecně podléhá zdanění, a to jak u fyzických, tak u právnických osob. Existují však výjimky, kdy jste od placení daně při prodeji nemovitosti osvobozeni.
Ale pozor, i v případě splnění podmínky pro osvobození od daně máte povinnost tuto skutečnost nahlásit finančnímu úřadu. Jinak výjimku nemůžete využít.
8. Nenahlášení změn na katastru nemovitostí
Pokud si myslíte, že vlastnictví nemovitosti pro vás zaniká dnem podepsání kupní smlouvy, nebo že se snad nemůže během přepisu v katastru nemovitostí nic pokazit, tak čtěte dál. Aby opravdu došlo ke změně vlastnického práva, musíte vy, nebo kupující na katastr nemovitostí donést úředně ověřenou kupní smlouvu společně s návrhem na vklad vlastnického práva. Veškeré záležitosti spojené s prodejem nemovitosti pro své klienty zařizujeme a pokud vás zajímá jak, podívejte se do naší nabídky realitních služeb.
Poté, až proběhne ochranná lhůta 20 dní, během které se nic neděje, dojde ke změně vlastnického práva s účinností ke dni vkladu. Během těchto dvaceti dnů určitě neměňte trvalé bydliště a nestříhejte občanky. V případě komplikací ohledně změny vlastnického práva na katastru nemovitostí by mohlo dojít k nepříjemným komplikacím a proces by se mohl protáhnout až o několik měsíců.
Závěr
Věřím, že vám tento článek alespoň trochu pomohl s orientací na poli realit. Pokud byste zvažovali prodej s realitním makléřem a chtěli se o spolupráci dozvědět víc, kontaktujte mě přes tento formulář a já se vám obratem ozvu zpět.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
