Pokud plánujete prodat nemovitost skrze realitního makléře, respektive realitní kancelář, tak jistě stojíte před rozhodnutím, zda zvolit neexkluzivní (nevýhradní), nebo exkluzivní (výhradní) smlouvu. Možná ani nevíte, že existují dva typy zprostředkovatelské smlouvy. Pojďme se proto společně podívat, jaké výhody a nevýhody jednotlivé typy smlouvy mají, abyste vybrali správně.
Co znamená neexkluzivní a exkluzivní smlouva s realitní kanceláří?
Neexkluzivní smlouva vám dává možnost k prodeji oslovit více kanceláří, nebo je kombinovat s prodejem svépomocí. Exkluzivita realitní kanceláře je pak ve smlouvě specifikována tím, že nemovitost prodáváte prostřednictvím pouze jedné realitní kanceláře, respektive makléře. Na první pohled se vám může zdát, že neexkluzivní smlouva je výhodnější, ale není to tak úplně pravda. Níže vám vysvětlím, jak neexkluzivní a exkluzivní smlouva funguje v praxi.
Jaké jsou výhody neexkluzivní smlouvy?
- Samoprodejce se může sám zapojit do prodeje. Pokud tedy toužíte si sami tuto roli vyzkoušet, je pro vás řešením buď uzavřít neexkluzivní smlouvu, nebo se neobracet na realitního makléře vůbec. Dejte si však pozor na nejčastější chyby samoprodejců, kterým byste se měli rozhodně vyhnout.
- Když nejste spokojeni se svým makléřem, snadno ho změníte. Nebudeme si nic nalhávat, existují dobří makléři i ti špatní, kteří se pro vaši nemovitost zrovna neroztrhnou a po umístění inzerátu na realitní servery vaši nemovitost nechají jen tak ležet ladem. Neexkluzivní smlouva vám zajistí, že při nespokojenosti se svým makléřem, můžete ihned poptat jiného. Stává se tak, že jednu nemovitost inzeruje klidně i pět různých makléřů zároveň.
Jaké jsou výhody exkluzivní smlouvy?
- Jednoznačnou výhodou exkluzivní smlouvy je cenotvorba. Realitní makléř, který pracuje exkluzivně, může cenu nemovitosti nastavit v souladu s požadavky klienta a získat pro něj maximum. Říkáte si, že to přeci udělají makléři i při neexkluzivní spolupráci. Z praxe vám můžu říct, že tomu tak není. Kvůli konkurenčnímu boji o to, kdo sežene zájemce dříve, a tedy dokáže nemovitost prodat a získat provizi, snižují právě makléři uměle nabídkovou cenu nemovitosti, aby poptávající klient zavolal na jejich inzerát. Každý z nás by jako kupující také u inzerce jedné nemovitosti s více cenami přirozeně zavolal na tu s tou nejnižší.
- Makléř má větší motivaci investovat do prodeje peníze a čas. Makléř je díky exkluzivitě ochoten investovat daleko více finančních prostředků a svého času do přípravy a prezentace nemovitosti, protože ví, že se mu investice vrátí. Rozdíl v kvalitě prezentace u exkluzivních a neexkluzivních nabídek je propastný. Praxe ukazuje, že makléři pracující nevýhradně nejsou ochotni do prodeje investovat téměř žádné své finanční prostředky. Pokud vás zajímá, jaké realitní služby poskytuji já, podívejte se do mé nabídky služeb.
- Exkluzivní nabídka působí na zájemce daleko důvěryhodněji. Asi už jste na realitních serverech narazili na nemovitost, kterou nabízelo více makléřů zároveň. U každého inzerátu byly jiné fotky, údaje o rozměrech, příslušenství, podmínkách koupě či odlišnost v ceně. Taková nabídka moc důvěryhodnosti nevzbudí a spousta zájemců se těmto nabídkám rovnou vyhne. Exkluzivní smlouva vám zajistí, že se s takovouto prezentací své nemovitosti na internetu rozhodně nesetkáte a že vašemu makléři žádný kupující neuteče. Neexkluzivní nabídky naopak vyhledávají zkušení investoři, kteří chtějí koupit výhodně a dokáží stlačit cenu takto inzerované nemovitosti razantně dolů.
- Jako prodávající máte lepší vyjednávací podmínky. Díky jedinečnosti inzerce je makléř schopný nastavit cenu i konkrétní podmínky co nejvýhodněji pro svého klienta (prodávajícího) a za nimi si bude stát. Má totiž jistotu, že zájemce o koupi neuteče k jinému makléři inzerujícímu stejnou nemovitost, který by na požadavcích prodávajícího mohl slevit.
- Makléři, kteří pracují pouze exkluzivně, bývají zpravidla kvalitnější. U exkluzivní spolupráce máte mnohem větší výběr kvalitních makléřů. Neboť žádný kvalitní realitní makléř nepracuje neexkluzivně. Neexkluzivně pracují zejména začínající makléři, kteří chtějí za každou cenu do své nabídky něco nabrat a takovým bych se být vámi určitě vyhnul.
- Realitní aukce. Pouze při exkluzivní spolupráci může realitní makléř zorganizovat realitní aukci, která u nemovitostí s vysokou poptávkou majitelům nemovitosti dokáže přinést až několik set tisíc korun navíc.
- Víte přesně, co se s vaší nemovitostí právě děje. Pokud vyberete kvalitního realitního makléře, máte zajištěno, že budete díky pravidelnému informování přesně vědět, co se s vaší nemovitostí děje. Makléř vám bude zasílat pravidelné reporty o prohlídkách, jednotlivých zájemcích a jejich nabídkách, o marketingovém dosahu kampaní a tak dále. Naopak u neexkluzivní smlouvy, když vaši nemovitost inzeruje více makléřů, je mnohdy problém se zorientovat v chaosu informací, které proudí klidně i od pěti makléřů zároveň. Každý, aby prodal nemovitost právě on, mlží informace a vy nevíte, čemu sami můžete věřit.
Závěr
Ačkoli se vždy snažím být nestranný a koukat na věci ze všech možných úhlů, zde nemohu jinak než jednoznačně doporučit spolupráci s kvalitním realitním makléřem, který pracuje pouze exkluzivně. Chápu, že mnoho lidí nerozumí rozdílům mezi těmito dvěma typy smluv a jejich reálnými dopady na úspěšnost celého prodeje. Proto jsem se rozhodl napsat tento článek a pomoct všem svým čtenářům pochopit rozdíly smluv v praxi.
Až vám tedy bude nějaký makléř nabízet neexkluzivní dohodu o spolupráci, zbystřete a raději rychle utečte. Makléřů, kteří pracují exkluzivně, se zase zvídavě ptejte, co vše vám garantují za služby a požádejte je, ať vám představí svůj podrobný plán prodeje. Nenechte se nikdy odbýt.
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti a chcete se o spolupráci dozvědět více, kontaktujte mě přes tento formulář a já se vám obratem ozvu zpět.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
