Úmrtí blízké osoby je náročným obdobím pro každého z nás a dědické řízení často nejbližší dostává do ještě většího stresu. Obzvlášť pokud jde o dědění nemovitosti. Věřím, že přiblížení celého procesu vám pomůže připravit se na to, co vás čeká, a snad i trošku usnadní tuto složitou situaci.
Jak vypadá průběh dědického řízení při dědictví nemovitosti
Dědické řízení vede soudem určený notář, v tomto případě označovaný jako soudní komisař. Ten nejdříve zkoumá, na základě čeho bude dědické řízení probíhat. Může jít o dědickou smlouvu, ve kterém se společně zůstavitel (zesnulý) i dědic domluví na předmětu dědění. Další možností je jednostranná závěť zůstavitele s informací, kdo nemovitost zdědí. Ve chvíli, kdy neexistuje smlouva ani závěť, přistupuje se k dědickému řízení na základě nejbližšího příbuzenstva (manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče). Pokud zůstavitel nemá nejbližší příbuzné, dědí blízký spolubydlící (osoba, která se zůstavitelem alespoň 1 rok před smrtí žila a starala se o něj, nebo na něm byla existenčně závislá) a sourozenci. V případě, že ani tito příbuzní nebo spolubydlící nejsou, přechází se ke vzdálenějším příbuzným (tety, strýcové, bratranci, sestřenice a další).
Jakmile soudní komisař zhodnotí, jaké nemovité a movité věci jsou předmětem dědického řízení, dochází k ocenění nemovitosti pro dědické řízení. O odhad ceny si můžete zažádat u znalce zabývajícího se odhady nemovitostí, nebo navázat spolupráci s realitním makléřem, který vám vše pomůže zajistit a poté i prodat samotný byt či dům.
V rámci dědického řízení se sami dědicové mohou mezi sebou domluvit a rozdělit si nemovitost, nebo se vzdát svého podílu. K tomu nejčastěji dochází, když se dědictví pojí s dluhy, které by dědic musel vzít na sebe. Ve chvíli, kdy soudní komisař právoplatně rozhodně rozdělení majetku na základě veškerých podnětů, začíná běžet 15denní lhůta, ve které je možné podat odvolání vůči rozhodnutí. Pokud se dědicové zřeknou možnosti na odvolání (například pro urychlení následného prodeje), tak rozsudek nabírá ihned platnosti a soudní komisař přistupuje k zapsání nových vlastníků do katastru nemovitostí.
Nezapomeňte na placení poplatků spojených s nemovitostí
Splácí se na nemovitost hypotéka? Má přihlášený odběr elektřiny, plynu, vody a dalších služeb? Veškeré poplatky byste měli i v průběhu dědického řízení platit, jinak vám hrozí sankce, nebo například odpojení služeb jako je elektřina, což by vám zbytečně mohlo zkomplikovat následný prodej. U služeb, které víte, že již nebudete využívat – typicky mezi ně patří telefon, internet, nebo kabelová televize – je včas zrušte s odvoláním na úmrtí.
Nemovitosti často nepřipadnou pouze jedné osobě, takže je nezbytné komunikovat i s ostatními potenciálními dědici a na platbách se domluvit. Pokud mezi sebou nekomunikujete, nebo nejste schopni platit za hypotéku či služby, obraťte se na komisaře, který dědické řízení vede. Případně můžete oslovit i vlastního advokáta, který vás v daných situacích bude zastupovat.
Připravte se na prodej nemovitosti z dědictví
Na začátku prodeje zděděného bytu či domu byste si měli ujasnit, zda se do celého procesu chcete pouštět sami, nebo si vezmete na pomoc realitního makléře, který vám se vším pomůže. Sepsal jsem pro vás 7 kroků, jak úspěšně prodat nemovitost, kde se dozvíte vše potřebné.
Nemovitosti získané dědictvím však mají svá specifika. Pokud prodáváte byt, ve kterém jste bydleli, zpravidla máte informace o jeho stavu, při ruce všechny potřebné dokumenty a možná už jste mysleli i na drobné rekonstrukce, které vám pomohou nemovitost prodat za lepší cenu.
Ve zděděném bytě je však nejdříve potřeba najít všechny dokumenty, ujasnit si, co chcete udělat s vybavením, cennostmi a zda je potřeba provést rekonstrukci, která by zvýšila jeho hodnotu. Jedná se o dost povinností a rozhodnutí, které mohou být těžké pro člověka, který zrovna ztratil někoho blízkého a nepohybuje se ve světě realit. Proto osobně doporučuji si vzít k ruce empatického a zkušeného realitního makléře, který se pro všechna tato rozhodnutí stane vaším parťákem a sám pak zařídí jejich případnou realizaci.
Spolupracujte na smlouvách s právníkem
Pokud prodáváte nemovitost sami, rozhodně byste měli využít služeb advokáta nebo notáře, který vám zajistí veškeré smlouvy i případnou advokátní úschovu. Kupní smlouva při prodeji zděděné nemovitosti se může zkomplikovat v případě, že se nemovitost dělí mezi několik dědiců. Proto je ve vašem zájmu mít vše právně podchyceno.
Základním pravidlem v dědickém řízení je, že nemovitost můžete prodat až ve chvíli, kdy řízení nabyde právní moci. V situaci, kdy ještě dědické řízení nenabylo právní moci, můžete se zájemcem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Ta právně ustanoví, že ve chvíli, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem, převede se vlastnictví na kupujícího.
Ve chvíli, kdy nemovitost zdědí více lidí a každý z nich získá určitý podíl, musí být vždy na smlouvě podepsaní všichni. V praxi to znamená, že se všichni musí shodnout na ceně, novém majiteli i dalších záležitostech spojených s prodejem. Nabytá nemovitost dědictvím však zároveň nespadá do společného jmění manželů, takže nepotřebujete podpis manžela, či manželky.
Zjistěte si, jestli se vás týká daňová povinnost
Dědická daň už se v současné době neplatí. To však neznamená, že se vás netýká daň z prodeje zděděné nemovitosti. Z daně z příjmu fyzických osob podle § 4 Zákona o dani z příjmu jsou osvobozeni lidé, kteří splňují jednu ze tří podmínek osvobození od daně.
- Prodávající vlastnil nemovitost alespoň 5 let (pokud ji nabyl před 1.1.2021) nebo 10 let (pokud ji nabyl po 1.1.2021). V případě dědictví se do 5/10 let počítá i období, kdy v nemovitosti žil zůstavitel, pokud nemovitost prodává osoba v přímé příbuzenské řadě (děti, vnoučata, rodiče, prarodiče), nebo manžel či manželka.
- Bydlíte v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem – vztahuje se pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví.
- Použijete peníze na vlastní bytovou potřebu – např. výstavbu domu, nákup nemovitosti k bydlení, rekonstrukci, vypořádání SJM a spoludědiců atd.
V případě, že nesplňujete některou z výše uvedených podmínek, pak se vás placení daně z příjmu týká, a to ve výši 15 % nebo 23 % (v případě, že vaše celkové příjmy za rok 2022 přesáhly částku 1.867.728 Kč) z prodejní ceny po odečtení výdajů a pořizovací ceny. Podrobněji se však výjimkami z placení daně z příjmu budeme zabývat v některém z následujících článků.
Závěr
Z vlastní zkušenosti vím, že už jenom samotný pobyt v nemovitosti po zesnulém je pro rodinu často emotivní. Spolu s následným prodejem, kdy do nemovitosti vodíte potenciální zájemce a odpovídáte na jejich otázky, to bývá psychicky náročné.
Pokud v těchto chvílích na vše nejste sami, ale máte vedle sebe empatického realitního makléře, který s vámi projde celou cestu krůček po krůčku a bude vám ve všem nápomocen, alespoň část tíhy z vás spadne. Rád si s vámi popovídám o možnostech, jak se o nemovitost postarat tak, aby vám prodej nepřinášel zbytečný stres navíc. Ozvěte se mi přes tento formulář a věřím, že spolu najdeme řešení.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
